Общие положения о договоре

Предварительный договор



Регламентации предварительного договора посвящена ст. 635 ГКУ. Предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока (не более одного года с момента подписания предварительного договора) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Существенные условия основного договора, которые не установлены предваритель­ным договором, согласуются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме.

Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмо­тренного предварительным договором, должна возместить второй стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или законом.

На основании одного лишь предварительного договора стороны не могут потребовать от контрагента реального исполнения обязательства, которое только предполагается включить в основной договор.

Необходимость заключения предварительного договора можно продемонстировать на следующим примере.

Предполагается заключить договор купли-продажи недвижимости. Такой договор подлежит государственной регистрации, а значит, необходимо и наличие соответствующих правоустанавливающих документов. В то же время не всегда такие документы имеются в наличии в момент, когда стороны договариваются о купле-продаже. Буду­щий продавец сам еще не имеет правоустанавливающих документов на недвижимость (например, он может лишь строить такую недвижимость или потенциальный продавець еще не  принял наследство и т. д.). В данном случае целесообразно заключить предварительный до­говор, который удержит от уклонения обязательств продавцов и покупателей.

Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока (в срок), установленного пред­варительным договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении.

Некоторые особенности в регулировании предварительных договоров внес ХКУ. Так, согласно его ч. 1 ст. 182 по предварительному договору субъект хозяйствования обязуется в определенный срок, но не позже одного года с момента заключения предварительного договора, заключить основной хозяйственный договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следует обратить внимание, что согласно ХКУ в случае, если сторона, которая заключила предварительный договор, получив проект договора от другой стороны, уклоняется от заключения основного договора, вторая сторона имеет право требовать заключения такого договора в судебном порядке (ч. 3 ст. 182 ХКУ). Направить проект договора второй стороне нужно в течение года со дня заключения предварительного договора, как этого требует ХКУ, предоставив второй стороне срок на его подписание. В случае если вторая сторона в предложенный срок не ответит или откажется заключить основ­ной договор, с этого момента начнет течь срок исковой давности в три года, в течение которого можно подать иск в суд с требованием обязать уклоняющуюся от заключения основного договора сторону к его заключению.

Важно учитывать, что договор о намерениях (протокол о намерениях и т. п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно придания ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором. Иными словами в подобных случая юридической силой будет обладать только предварительный договор.

Важно иметь ввиду, что со стороны, уклонившейся от заключения основного договора, можно взыскать причиненный таким отказом материальный ущерб, например, в виде упущенной выгоды (если пострадавшая сторона сумеет доказать факт его наличия, вину контрагента и причинную связь между отказом в заключении основного договора и ущербом, который понесла сторона). Поскольку шансы на успех такого взыскания весьма сомнительны, есть смысл предусмотреть в предварительном договоре штрафные санкции за незаключение в предусмотренный сторонами срок основного договора. Врочем даже эти действия нельзя считать панацеей, поскольку у второй стороны всегда найдется 101 причина, по которой на данных условиях заключить основной договор в настоящее время не представляетмя возможным.

Просмотров: 6497

Авторизация

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *


Яндекс.Метрика